Lebenszykluskosten im Baumanagement

Was sind Lebenszykluskosten?
Die GEFMA-Richtlinie 200 von 2004 definiert in Absatz 2.5 die Lebenszykluskosten wie folgt: Lebenszykluskosten sind die „Kosten, die während des Lebenszyklusses von Facilities anfallen, unabhängig vom Zeitpunkt ihrer Entstehung.“ Hierbei sind folgende Hinweise zu beachten:

• Bei Immobilien fallen die Kosten zu unterschiedlichsten Zeitpunkten an. Der zeitliche Aspekt wird durch finanzmathematische Modelle berücksichtigt. Dieses Vorgehen ermöglicht die Vergleichbarkeit der Lebenszykluskosten verschiedener Immobilien.
• Die Kosten des Grundstückes selbst zählen nicht zu den Lebenszykluskosten, da das Grundstück immer erhalten bleibt und somit dessen Wert voraussichtlich geringen Schwankungen unterliegen wird. Darüber, ob der Wert des Grundstücks bei der Berechnung der LZK anzusetzen ist, gibt es derzeit allerdings keine einheitliche Auffassung.
• Die Lebenszykluskosten setzen sich im Wesentlichen aus den Kosten für die Errichtung des Gebäudes (Kosten im Hochbau nach DIN 276) und den Kosten in der Nutzungsphase (Nutzungskosten im Hochbau nach DIN 18960) zusammen.

Die Summe aller Kosten, die in den einzelnen Lebenszyklusphasen (Phasen 1 bis 9) gemäß Abbildung 1 entstehen, stellen die gesamten Lebenszykluskosten der Immobilie dar:

Abb.1: Lebenszyklusphasen – lineares Modell nach GEFMA 100-1. Die Abbildung verdeutlicht, dass beispielsweise die Abbruchkosten einer Immobilie, die erst zum Ende der Lebensdauer der Immobilie anfallen werden, bereits Berücksichtigung bei der Berechnung der gesamten Lebenszykluskosten finden.

Wie wird der zeitliche Aspekt bei den Lebenszykluskosten berücksichtigt?
Während bei statischen Berechnungsverfahren der zeitliche Anfall der Zahlung nur für eine Periode Berücksichtigung findet, wird bei dynamischen Berechnungsverfahren der Zeitwert des Geldflusses durch Diskontierung (Abzinsung) der künftigen Zahlung auf den Betrachtungszeitpunkt über viele Perioden hinweg berücksichtigt. Die Aussagekraft der Lebenszykluskosten wird dadurch erheblich verbessert.
Die Abbruchkosten, die erst in vielen Jahren anfallen, werden also auf den Tag des Betrachtungszeitpunkts diskontiert. Die Berechnungen werden dadurch sehr aufwändig und erfordern eine detaillierte Aufstellung aller Zahlungen (Ein- und Auszahlungen), die im Laufe der Lebensdauer einer Immobilie anfallen werden. In der Regel wird für die Berechnung das Verfahren der Kapitalwertmethode angewandt:

Abb. 2: Vereinfachte Gleichung der Kapitalwertmethode nach GEFMA 220-1 (2006)

mit
K - Kapitalwert von LzK oder Lz-Erfolg
I - Investitionskosten
Z - Zahlungsdifferenjz der jährlichen Ein- und Auszahlungen
i - Kalkulationszinssatz (z. B. 0,05)
n - Anzahl der Jahre der lebensdauer bzw. des Betrachtungszeitraums
R - Restwert bzw. Grundstückswert minus Rückbaukosten